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从县域土拍看泉州楼市 “饥渴”的地产大鳄胆子为何没有本土房企

2019-07-17 09:07来源:海西地产网浏览:我要分享:

  自上周以来,泉州石狮、南安、安溪、惠安多地均有地块挂出拍卖公告,或者成功出让,这其中几个比较有话题性的地块我们不妨一一拎出来聊聊。

  上周南安两幅商住地挂出拍卖信息,一幅位于美林街道,毛坯限价8000元/㎡,一幅位于霞美镇,毛坯限价8800元/㎡。

  下属乡镇地块限价高出市区800块一平,乍一看有点反常,其实,如果看看去年5月份桐翔置业摘得的南安石井两幅最高限售价达19800元/㎡的地块,大家其实不难看出,影响限价的关键因素,还在于参照物,霞美更多的对标的是泉州江南板块,而石井则对标的是堂堂特区的东部新城翔安。

  同样一眼惊到众人的还有安溪!上周,安溪县自然资源局挂出了位于沼涛实验小学(河滨北路)品区改造项目工程地块二2019-7号地块的拍卖公告,地块体量不大,容积率贼高,更惊的是地块精装限价19668元/㎡(含2000元精装修)。

  这个房价水平直接秒杀泉州市区核心板块的二手房,在安溪,与该地块所属的县政府周边二手房价多在1.7-1.9万/㎡,去年闹得沸沸扬扬的碧湖佳苑房源拍卖事件,也与这个地块相隔不远。

  还有值得注意的是,地块拍卖公告有这样一句话:本项目扣除回购房源面积后,可供开发商销售面积:住宅约8000㎡及二层商业约7339。3㎡。

  开发商可售住宅面积约8000㎡,也就是七八十套的样子,能掀起安溪楼市多大的波澜呢?这样的限价地块目前只能说是个例。

  再来说说惠安,众人瞩目的禹洲城市广场旁,惠安今年最大的一幅商住地块,在上周出让了,地块限价仅6300元/㎡,底价成交、折合楼面价1183元/㎡,零溢价,竞得人是惠安城建……在今天,离限价6300元/㎡的地块不远的限价10160元/㎡的2019拍-6号地块也成功出让了,3.16亿元成交、折合楼面价3394.40元/㎡,溢价率86.98%,竞得人是本土房企广海集团。

  另外,金鑫集团以7550万元竞得2019拍-2#地块!,这是金鑫在不到一个月的时间里,在惠安县绿谷台商基地拿的第三幅地块。

  2019拍-6号地块共有8家房企竞拍,从溢价率和楼面价上看,竞争不可谓不激烈,为啥广海能pk掉了旭辉、禹洲、大唐这样的百强房企,笑到最后呢?

  从目前市场环境看,惠安的地产项目多,供应量大,一些外围板块项目在价格上已有所下调,而今年城南几个纯新盘销售情况看,惠安老牌房企广海开发的新景悦府在销售上要好于中骏、中梁两家百强房企操盘的世纪公馆、璀璨1号。

  拿得了地还得适应的了环境,在竞拍的房企中不乏大咖,论资金,论规模都强于广海,但惠安楼市现状就是,新盘多,供应量大,对于这些外来房企来说,县域这块蛋糕要吃,但还是要审慎些。

  我们再把目光瞄向整个泉州的土地市场,县域土地市场出现的种种看似不同寻常的现状,恰恰是泉州楼市最为真实的反应。

  一、市区土地供应不足 房企外溢至县域

pk10玩法   从土地供应情况看。中心市区土地供应不足,而县域一级频频推地的现状,使得对于土地需求旺盛的房企必须下沉到县域一级寻找机会。曾经的“泉州地产一哥”中骏频频出现在土拍现场,最后也只摘得南安市区、水头等县域地块;泉州龙头房企南益则选择惠安县城,首次进军惠安市场;这种不均衡的现象就像中心市区房源供应不足,政策限制条件较多一样,让许多购房者不得不外溢到边缘板块寻找机会。土地供应的不均衡,外溢的就是房企。

  二、县域土地市场 外来房企相对审慎本土房企更为大胆

  市区土地供应不足,手中无米的房企急需补仓、首次进军泉州的房企不惜成本高举拿地,造成泉州市区一地难拿,连实力雄厚的万科、保利、建发都一无所获。

  市区限价条件严苛,县域宽松,对于房企来说,有了更为灵活的处置空间。市区,特别是核心板块在土地市场上有着严苛的标准,诸如东海、城东因为新房限价,存在着较大的二手房价格倒挂,造城的现状就是购房者进入意向高,房企销售压力小。而县域一级普遍供应量较大,房企去化周期较长,但是竞争较小,地价较低,只要成本收益可控,对于县域态度审慎的房企依旧会果断下手。

  市区一地难拿,县域的土地市场也得关注。但因担心县域市场容量有限,及部分外来大鳄去年在石狮等县域受过的伤,外来地产大鳄今年在县域拿地相对较为审慎。相反,本土房企因熟悉本土市场及相关的优势资源,在县域土地市场上出手更为大胆。

  三、土地市场上“饥渴”的不仅是外来房企 本土房企同样“饥渴”

  每个房企由于规模实力和企业发展需求的不同,对于土地的需求量自然不一样。泉州作为楼市风险系数较低的城市,一直是众多外来企业落地的目标,这点从这两三年来在土拍市场出现的各种大咖就能看得出来。

  对于本土房企来说,对土地的饥渴程度也不低,在县域一级,甚至于本土房企表现得更为积极,这点今年表现得更为明显,比如南益、金鑫进军惠安、世茂加持石狮、广海加持惠安、中骏、源昌南安水头大体量拿地……上半年县域土地市场本土房企是主角,而热门板块诸如市区、池店南则是外来大咖打头阵。

  四、土拍同样是限价 市区县域限价趋向均衡化

  未来一段时间因为限价因素的影响,将形成泉州热点板块诸如江南、北峰、台商、桥南、池店南1.1-1.3万/㎡的限价水平,而重点县域(晋江、石狮、南安、惠安、安溪)也普遍限价上万的情况,使得泉州不同区域间房价均衡化,未形成大的价差,那么购房者会舍弃中心而去县域吗?

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