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独家分析|限价11989元/㎡!池店南总建超12万方商住地9.5将拍

2019-08-19 14:58来源:海西地产网浏览:我要分享:
池店南总建超12万方商住地9.5将拍!

  9月5日,晋江市P2018—40号地块国有建设用地使用权将拍卖出让。该商住地位于池店南片区,这也是自2018年以来,池店南出让的第八幅商住用地。

  相关指标:土地面积53227㎡,1.0<容积率<2.3,计容总建约122422㎡,绿地率≥35%,采取“限房价,竞地价”竞拍方式出让,建成后商品住宅(毛坯)最高销售均价为11989元/㎡。

  晋江市P2018-40号地块东、南两侧紧邻九十九溪,拥有一线溪景;西侧紧邻晋江七实小(在建),北面紧邻晋江一中池店校区(已批复),九年义务一站式;紧邻机场快线,畅达泉晋两大市中心;雁山公园、450亩绿洲公园、江滨公园、河滨河公园,运动、休闲便利。


摄于2018年4月


摄于2019年2月

  池店南片区土拍一直以来在市场上关注度极高,在这里,小编梳理了一下目前片区的一些相关情况。

  1、除了相关学校还未正式投用外,目前片区内另一个短板还是大型商业配套的缺失。

  不过从规划图显示,在中海锦城南侧,绿洲路北侧,雁山公园东侧规划有商业配套用地,预计未来出让后,将有望成为片区商业填补者。

  2、片区产品竞争将日趋激烈。

  如今,池店南片已落地有龙湖嘉天下、中海锦城、福捷上悦府、阳光城愉景湾、保利上城东区VILLAGE、宝龙世家、中梁国府梁宸、百宏等项目,总体量超220万方。

  目前龙湖嘉天下的高层住宅和宝龙世家已收官,保利上城东区VILLAGE(毛坯限价12497元/㎡)、福捷上悦府(毛坯限价均为9118元/㎡)、阳光城愉景湾毛坯限价均为9118元/㎡在售,中海锦城、中梁国府梁宸的城市展厅已开放,百宏项目尚未启动。如果再加上即将出让的P2018-40号地块,未来该片区在售和待推体量估计超80万方。在目前市场分化,竞品较多的情况下,将面临一定的销售压力。

  截止8月16日15时,福捷上悦府共538套住宅获批预售,已备案179套,备案率约33.27%;保利上城东区VILLAGE共285套住宅获批预售,已备案108套,备案率约37.89%;阳光城愉景湾共325套住宅获批,已备案314套,备案率约96.62%。

  3、该幅地块将将拍出什么样的价格?

  2018年5月至今,池店南片区已成功拍卖出让7幅商住地,每次出让都吸引了众多房企参与,竞争激烈,可以说,池店南土拍是大泉州参与竞拍房企最多的区域,每场土拍参与房企,少则七八家,多则数十家。

  在这7幅已成功出让的商住地中,连捷、阳光城的楼面价均在每平4100左右,保利的楼面价5167元/㎡,今年出让的三幅地块中,中梁楼面价5870元/㎡,中海的楼面价分别为6119元/㎡、6559元/㎡,看来P2018-40号地块拍出6000+的楼面价的可能性极高。

  4、哪些房企将参与该地块的争夺?

  目前保利、中梁、中海、百宏、阳光城、连捷已成功拿地了,但还有不少房企未如愿。就今年3月份晋江市P2018-38、39号地块的争夺中,就出现了融创、万科、中骏、正荣、中粮、金科、招商、碧桂园、美的、华润、卓辉、联发、力高、世茂、世林等房企的身影,而在这些房企中,不少家已经不止一次出现在池店南的土拍现场。

  虽然目前楼市出现了分化,销售压力有所提高,目前无论是需要在泉州扩张开发版图的、还是真的缺地的、更或者是期待布局泉州的房企不在少数,而他们就是那些最可能出现在这次土拍现场的企业。

  5、该地块未来会规划何种产品?

  从地块区域条件看,紧邻九十九溪,未来将主打水岸景观牌,加之本身容积率不高,大概率规划类别墅+高层产品。

  不难看出,该地块情况和保利上城东区VILLAGE情况类似,一条规划路将地块分割为两部分,一部分狭长沿溪地块适合打造类别墅产品,靠中学地块采用高层住宅模式,保利上城东区VILLAGE正式采用此模式,当然,未来该地块的竞得者如果有更创新的产品思路,我们还是乐见区域内有更具调性的产品出现。

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