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实地探访!泉州市区2幅一线临江住宅大地块推出

2019-09-20 15:32来源:海西地产网浏览:我要分享:

  昨天海带君刚刚梳理了年度供地计划情况,还在憧憬着第四季度泉州土地市场会带给我们什么样的惊喜,今天, 泉州市自然资源和规划局发布公告,将在10月11日,出让位于北峰和江南的两幅商住地。

  现在,我们先将两幅地块的情况梳理一下:

  2019-3号地块

  地块位置:鲤城区江南新区浮桥街道延陵社区

  土地面积:137285.41平方米,其中A-1地块94756.79平方米、A-2地块42528.62平方米建筑面积:411856.23㎡容积率:3.0以下

  建筑密度:28%以下

  绿化率:38%以上

  建筑限高:A-1地块沿江部分至少建设一幢建筑高度150-160米,其余120米以下;A-2地块10米以下起拍楼面价:4590元/㎡(可售部分)起拍总价:167000万元

  毛坯限价:12036元/㎡


拍摄于3月份


地块现状

 

  2019-4号地块

  地块位置:丰泽区北峰街道招贤社区、招集社区,站前南北大道与省道307线交叉口西南侧,江滨北路北侧

  土地面积:58686。04㎡建筑面积:146715。1㎡

  容积率:2.5以下

  建筑密度:35%以下

  绿化率:30%以上

  建筑限高:100米以下

  起拍楼面价:4314元/㎡

  起拍总价:63300万元

  毛坯限价:14423元/㎡


拍摄于9月20日,地块现状

  综述:

  1、区域景观优势

  在地块区位上,都属于难得的一线临江地块,在自然景观资源上具有不可复制性;地处黄龙大桥南北两岸,隔江对望,将重现几年万科和建发一江两城的同时发力的景象。

  2、片区新房均处真空期

  北峰和江南两个板块目前均处于新房供应的真空期,两幅地块体量是近年来,泉州中心市区土拍中出让的体量较大的地块,特别是延陵2019-3号地块体量超过205亩,计容建筑面积超过41万平,虽然未来将有4.8万平的安置房回购体量,但可售面积依旧可观,将为成为未来2年江南住宅供应的主力楼盘。

  3、地块配建项目较多

  两幅地块都有不同程度的公共配套需要建设。江南2019-3号地块有部分安置房回购体量、需要对用地红线范围内9米宽规划支路(长度146。98米)按控规线位和市政道路标准进行建设(标准不得低于800元/平方米),对A-2地块东侧部分(面积28。77亩),按照不低于400元/平方米的标准进行绿化建设,还有相应的社区管理服务用房、社区医疗服务站、居家养老服务站、幼儿园和公厕等,对于参与拿地的企业来说,需要预估这部分的建设成本。

  北峰2019-4号地块按有关规范要求配套建设相应的公共配套服务设施,包括:社区管理服务用房、社区医疗服务站、居家养老服务站、幼儿园、农贸市场、公厕和垃圾收集站等,地块本身体量与江南2019-3号地块差距较大,而农贸市场建设一定程度上影响了未来项目的宜居品质。

  4、限价水平与周边二手房对比

  两幅地块在限价水平上都超过了之前。江南2019-3号地块商品住宅最高销售均价定为12036元/㎡(毛坯),超过今年1月份中南置地拿下的2018-10号地块(中南滨江铭悦)10500元/㎡,和三盛今年8月份摘得的2019-2号地块毛坯限价11053元/㎡的水平;北峰黄龙大桥头的2019-4号地块14423元/㎡的毛坯限价,同样超过了去年7月份万科拿下的临近火车站的2018-7号地块毛坯13029元/㎡的限价水平。

  2013年左右,建发珑璟湾首批入市房源均在7800左右,目前二手房报价12000左右,目前在新出让地块新房限价水平与之大致持平;而北峰泉州万科城首批房源入市价格在11000多,目前二手房报价在16000-17000左右,但紧邻2019-4号地块的中润嘉园目前二手房报价仅在10000-11000左右,受品质和口碑影响较大,因此未来该地块要对标万科城进行产品定位,借助一二手价格差,形成比较优势。

  5、未来会拍出什么样的楼面价?

  江南2019-3号地块起拍价16.7亿,北峰2019-4号地块起拍价6.33亿,起拍楼面价都是四千多起跳,参照之前江南中南5054.57元/㎡,三盛地块5011.70元/㎡ 和北峰万科6702元/㎡,能拿下两幅地块的开发商在资金上要足够强大。

  综合地块区域和体量优势及限价水平,均要优于前面几幅地块,因此预计江南2019-3号地块成交楼面价在5400-5800元/㎡,而北峰2019-4号地块预计在7200-7700元/㎡。

  6、哪些房企会参与竞拍?

  回顾这两年江南、北峰土拍,不乏大咖房企身影,在泉州中心城区土地供应紧张的情况下,这两幅地块的推出,一轮争抢势成必然!

  会参与拿地的房企,主要是那些泉州中心市区没有土地储备或者储备量少的,还有就是一直在积极谋图进军泉州中心市区房地产市场的,另外就是那些一直以来在泉州土地市场表现积极的,因此如南益、建发、世茂、保利、中骏、中南、融创、三盛、联发的房企均极有可能出现在土拍现场。还要注意的是,如江南2019-3号地块这样的大体量的地块,起拍价高,很可能出现房企联合拿地的的情况。

pk10玩法   两幅地块自身条件不错,且地处新房供应短缺区域,对于开发企业来说,都是可以积极争取的项目,但限价水平江南地块接近目前东海的整体限价水平,而北峰则是超过了目前东海多数楼盘的销售限价,可以说,两幅地块的推出,诱惑挺大,但对未来的操盘压力也不小!

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